نکات مربوط به امور حقوقی املاک

در این مقاله شما را با 15 نکته مهم در مورد امور حقوقی املاک آشنا خواهیم کرد. خرید و فروش زمین و ملک نیاز به آگاهی و دانستن نکات مهمی دارد که بسیاری از افراد با آن آشنایی ندارند. در این مطلب صفر تا صد نکات حقوقی املاک بیان شده که می‌تواند بهترین راهنمای شما برای معاملات ملکی باشد.

برخی از این نکات مربوط به امور حقوقی در حیطه املاک عبارتند از:

• چک کردن سند مالکیت
• بررسی و شناسایی مدارک فروشنده ملک
• خرید زمین‌های درون طرح‌های عمرانی یا زمین‌های کشاورزی
• خرید زمین‌های مصادره شده یا ستاد اجرایی فرمان امام
• معاملات املاک موروثی
• تطابق مشخصات ملک با وضعیت حال حاضر آن
• و..

بسیاری از موارد دیگر نیز در ادامه این مقاله آورده شده است. برای مشاوره در زمینه خرید زمین و ویلا در دماوند می‌توانید از مشاورین املاک ایونت رادیس کمک بگیرید.

مهم‌ترین نکات مربوط به امور حقوقی املاک

در فرآیند خرید خانه و زمین گاهی ممکن است افراد به دلیل پیچیده بودن شرایط، قراردادی را بدون آگاه امضا کنند که بعدها آن‌ها را دچار دردسر کند؛ بنابراین آگاهی از امور حقوقی املاک می‌تواند از این مشکلات و کلاهبرداری‌ها جلوگیری کند. در ادامه به 15 نکته مهم در مورد امور حقوقی املاک خواهیم پرداخت:

1.  بررسی و شناسایی مدارک فروشنده ملک

قبل از هرچیز باید مدارک شناسایی و وکالت‌نامه امضاکنندگان قرارداد و فروشنده را چک کنید. در صورتی که به جای فروشنده، شخصی دیگر (وکیل یا قیم) قولنامه را امضا نماید باید اطلاعات فروشنده و مالک با مدارک شخص صاحب سند تطابق داشته باشد.

بیشتر بدانید:  راهنمای کامل تنظیم اجاره‌نامه ویلا و آپارتمان+ نکات کلیدی و الزامات قانونی

ممنوع المعامله نبودن

مورد دیگر ممنوع‌المعالمه نبودن هر دو طرف است. به طور مثال افراد ورشکسته به دستور قانون اجازه شرکت در هیچ معامله‌ای را ندارند. همچنین باید از محجور بودن یا نبودن (افراد پیر وبیمار) صاحب ملک نیز اطلاع داشته باشید زیرا معامله با این افراد نیز باطل خواهد بود.

نکته: شما می‌توانید از اداره سرپرستی محجوران قوه قضاییه این مورد را استعلام بگیرید.

2.   چک کردن سند مالکیت

پس از بررسی موارد مربوط به اشخاص حقیقی و حقوقی باید وضعیت ملک را از نظر مشاعات ساختمان، ثبت بودن در دفاتر اسناد رسمی، توقیفی و وثیقه‌ای بودن و توابع و ملحقات را بررسی کنید.

انواع مختلفی از اسناد ملکی با قوانین متفاوت وجود دارد که در صورت وجود شک و شبه در مورد ملک باید در مورد آن با فروشنده صحبت کرده و مدارک لازم را مطالبه کنید. از طریق سامانه املاک کشور می‌توانید با استفاده از کد رهگیری ملک، استعلام آن را بگیرید.

3.  خرید زمین‌های درون طرح‌های عمرانی یا زمین‌های کشاورزی

زمین‌هایی که در طرح تفصیلی قرار داشته باشند زمین‌های درون طرح محسوب می‌شوند که برای خرید نیستند. برای آگاهی از درون طرح بودن یا نبودن زمین، باید طرح تفصیلی آن شهر را بررسی کنید.

بیشتر بدانید: معرفی بزرگترین املاک در دماوند

4.  خرید زمین‌های مصادره شده یا ستاد اجرایی فرمان امام

از دیگر نکات مربوط به امور حقوقی املاک آگاهی از قوانین مربوط به خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. در این موارد مجوز وکالت فروشنده را بررسی کرده و از درست بودن آن‌ها اطمینان پیدا کنید.

علاوه بر آن خرید زمین‌های مصادره شده از سوی دادگاه انقلاب عموما با دردسرهایی همراه است زیرا معمولا مالکان سابق این نوع املاک برای برگشت املاک خود شکایت خواهند کرد.

5.  معاملات املاک موروثی

در معامله چنین ملک‌هایی با اطلاعات کامل ورثه را با مشخصات ملک و گواهی انحصار وراثت تطابق دهید. در حالتی که حتی یکی از ورثه مخالف فروش باشد، معامله با مشکل مواجه خواهد شد.

اگر ملک چند مالک داشته باشد امضای همه افراد الزامی است مگر اینکه یکی از افراد از طرف همه آن‌ها وکالت داشته باشد. داشتن مبایعه نامه دلیلی بر مالک بودن شما نخواهد بود زیرا هر دوطرف قرارداد باید به متن مبایعه نامه پایبند باشند.

به نقل از سایت alirezaamooei.com اگر مالک اصلی در جلسه معامله حضور نداشت یکی از حالات زیر وجود دارد:

1. مالک به فردی وکالتنامه داده است. در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد وکلتنامه را ارائه کند.
2. احتمال دارد مالک فوت کرده باشد و یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند. در این حالت باید برگه انحصار وراثت توسط وراث ارائه شود.
3. احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد.

6.  تطابق مشخصات ملک با وضعیت حال حاضر آن

قبل از هر معامله‌ای حتما ملک مدنظر را از تمامی جهات بررسی کرده و در صورت وجود نقص در هر قسمت آن را در متن قرارداد ذکر کنید.

بیشتر بدانید: قیمت و خرید زمین در روستای خسروان

7.  مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد

به دلیل اینکه پس از قرارداد امکان به وجود آمدن اختلافات ودرگیری وجود دارد بهتر است هنگام نوشتن قولنامه شرایط فسخ آن نیز به طور دقیق نوشته شود.

8.  پرداخت نکردن کل مبلغ معامله به شکل یکجا

هرگز قبل از تحویل گرفتن ملک هزینه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید، همچنین به صاحبان ملک نیز توصیه می‌کنیم در صورتی که کل مبلغ را قبل از ارائه ملک دریافت نکر‌ده‌اند در قرارداد ذکر کنند که در صورت عدم پرداخت قرارداد به شکل یک طرفه فسخ خواهد شد.

9.  تنظیم و ثبت کردن سند

تنظیم و ثبت اسناد باید در دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد و سند در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شود. هنگام عقد قراردادهای اجاره‌ای توسط مشاورین املاک باید کد رهگیری دریافت کنید. بطورکلی قولنامه‌ها از نوع سند مالکیت عادی بوده و تنظیم نمودن موارد آن‌ها حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی خواهد داشت.

بیشتر بدانید: انواع کاربری زمین + قوانین تغییر آن

10. تنظیم نمودن قانونی قرارداد در معاملات املاک

معاملات املاک که قرارداد غیررسمی دارند را باید نزد بنگاه‌های دارای مجوز املاک انجام دهید و سپس کدرهگیری و هولوگرام دریافت کنید. اگر قرارداد در دفاتر رسمی به وسیله مامور فاقد صلاحیت ثبت شود آن قرارداد از نوع غیررسمی به حساب می‌آید. دقت کنید که بنگاه مورد نظر باید دارای مجوز رسمی باشد.

11. چک کردن در رهن بودن یا نبودن

خرید و فروش ملک‌هایی که در رهن هستند ممنوع است؛ مگر اینکه از شخصی که ملک در رهن اوست اجازه گرفته شود. در رهن بودن ملک در سند آن مشخص است.

12.موقوفه بودن ملک

ممکن است تصور کنید که املاک موقوفه در وقف بیمارستان، حسینه، مدرسه یا چنین مواردی هستند اما باید بدانید بسیاری از ملک‌های موقوفه در اختیار افراد بوده و کاربری تجاری یا مسکونی دارند. معامله این نوع املاک غیرقانونی بوده و با استعلام از سازمان اوقاف می‌توانید از موقوفه بودن آن مطلع شوید.

این نوع املاک در قالب اجاره و صلح منافع قابلیت انتقال به غیر را داشته و خود ملک تحت مالکیت هیچ فردی در نمی‌آید.

بیشتر بدانید: هزینه ساخت ویلا در سال 1404

 

13. بررسی دقیق منافع و حقوق دیگران در ملک

گاهی اوقات اشخاص ثالث دارای حق و حقوقی نسبت به آن ملک هستند که این حقوق سد راه بهره‌بردای از آن ملک خواهند بود. یکی از حقوق اشخاص ثالث حق کسب و پیشه یا سرقفلی نسبت به آن ملک است.

برای جلوگیری از این موارد باید در مورد امور حقوقی املاک بررسی کرده و با استعلام از دفاتر اسناد و تحقیق از همسایگان از این موارد آگاهی پیدا کنید.

14.تحقیقات محلی در مورد ملک

با تحقیقات محلی می‌توانید از مشکلات پنهان ملک آگاهی پیدا کنید. البته با مراجعه به دارایی، شهرداری و دیگر ارگان‌های مربوطه می‌توانید بدهی مالیاتی، عقب نشینی داشتن ملک و… باید وضعیت دقیق ملک را بررسی نمایید. اگر ملک در اجاره شخصی بود باید در مورد توافق آن‌ها برای تخلیه و…خبردار شوید.

15.چک کردن ملک از نظر توقیفی بودن

اگر می‌خواهید انتقال سند بدون دردسر و به راحتی انجام شود در مورد موانع قانونی در انتقال ملک آگاهی داشته باشید. موانع قانونی در این زمینه زیاد هستند اما یکی از متداول‌ترین آن‌ها بازداشت ملک است که به نفع شخص ثالث مانع از انتقال سند می‌شود و معامله این نوع املاک غیرقانونی خواهد بود.

برای آگاهی از این مورد نیز باید از اداره ثبت استعلام ملک را بگیرید.

بیشتر بدانید: ۱۱ استاندارد طلایی برای خرید ویلا + چگونه انتخابی هوشمندانه داشته باشیم؟

کلام آخر

در این مقاله تمامی نکات مهم مربوط به امور حقوقی املاک را مورد بررسی قرار دادیم .

برخی از این نکات عبارتند از:

• چک کردن سند مالکیت
• بررسی و شناسایی مدارک فروشنده ملک
• معاملات املاک موروثی
• و..

دقت کنید که معاملات خود را در بنگاه‌های دارای مجوز رسمی انجام داده و استعلام ملک را از اداره ثبت اسناد بگیرید. برای ملک‌هایی که شرایط پیچیده‌ای دارند نیز شما می‌توانید یک جلسه مشاوره حقوقی املاک با یک وکیل داشته باشید و راهنمایی‌هایی لازم را دریافت کنید.

شما می‌توانید برای خرید یا اجاره ملک در دماوند از مشاورین باتجربه املاک ایونت رادیس کمک بگیرید. رادیس در زمینه‌های دیگری مانند ویلاسازی،  فروش لوازم داخلی ساختمان، فروش مصالح ساختمانی و تعمیر و نگهداری ویلا نیز به شکل حرفه‌ای فعال است که سرپرستی تمامی این مجموعه‌ها بر عهده مصطفی رمضانی است.

سوالات متداول

1- امور حقوقی املاک شامل چه مواردی است؟

امور حقوقی املاک شامل 15مورد است که در این مقاله به آن‌ها اشاره شد، برخی از این موارد عبارتند از:

• بررسی موقوفه بودن ملک
• چک کردن در رهن بودن یا نبودن
• ممنوع المعامله نبودن
• و..

2- چرا قبل از معامله باید در رهن بودن ملک را بررسی کنیم؟

زیرا از نظر قانونی معامله املاک در رهن ممنوع است.

3- تحقیقات محلی در مورد ملک از چه جهت اهمیت دارد؟

بسیاری از اوقات مشکلات پنهان ملک را با تحقیقات محلی می‌توان فهمید.

4- چرا خرید زمین‌های مصادره شده از سوی دادگاه انقلاب توصیه نمی‌شود؟

زیرا در بیشتر اوقات مالکان سابق این نوع از املاک برای برگشت ملک خود شکایت‌ خواهند کرد.