زمین مشاع بخریم یا نه ؟ [6 نکته مهم]

زمین مشاع زمینی است که دارای چند مالک به صورت اشتراکی بوده که هریک سهم متفاوتی دارند. در پاسخ به این سوال که زمین مشاع بخریم یا نه باید گفت این امر بستگی به هدف شما از این سرمایه‌گذاری دارد.

اگر برای سرمایه‌گذاری می‌خواهید این نوع زمین را خریداری کنید، خرید آن را به شما توصیه می‌کنیم؛ زیرا با وجود تورم بالا و احتمال خرید سهم شرکا در آینده این سرمایه‌گذاری پرسود خواهد بود. البته جالب است بدانید؛ با اقدام و درخواست به منظور تقسیم ملک، امکان گرفتن سند مفروز ممکن می باشد.

مفروز در لغت به ملک های مشاعی گفته می شود که در بین شرکای خود تقسیم شده است و اکنون هر بخش آن دارای صاحب جداگانه ای می باشد و البته سند جداگانه ای هم دارد. در ادامه به بررسی نکات مهم ملک مشاع و موارد دیگر در این زمینه خواهیم پرداخت. برای خرید زمین و ویلا در دماوند می‌توانید از مشاوران حرفه‌ای املاک ایونت رادیس کمک بگیرید.

زمین مشاع چیست؟

زمین مشاع به زمینی گفته می‌شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر به صورت مشترک باشد. در این نوع زمین، سهم هر یک از مالکان در سند مشخص شده است، اما حدود دقیق زمین تفکیک نشده و هر یک از مالکان می‌توانند در تمام قسمت‌های آن تصرف کنند. در واقع چنین شرایطی حقوق و سهم قانونی شرکا از این ملک مشخص است اما سهم جغرافیایی خیر.

برای درک بهتر این موضوع، یک خانه را در نظر بگیرید که ۲ مالک به صورت شریکی آن را خریداری کرده‌اند. این خانه ۲ طبقه است و هر طبقه امکانات مخصوص خود را دارد. حتی هر طبقه پارکینگ مخصوص خود را هم دارد اما در این ملک مجموعا یک انباری کوچک وجود دارد. در چنین شرایطی نمی‌توان گفت که این انباری متعلق به چه کسی هست و اصطلاحا به آن ملک مشاع گفته می‌شود.

بیشتر بخوانید: 8 نکته مهم برای خرید زمین

زمین مشاع بخریم یا نه ؟

در پاسخ به سوال زمین مشاع بخریم یا نه باید گفت خرید زمین مشاع با هدف سرمایه‌گذاری یکی از بهترین و هوشمندانه‌ترین تصمیمات خواهد بود؛ زیرا با وجود تورم بالا ارزش آن بسیار بالا خواهد رفت و گذشته از آن در آینده این احتمال وجود دارد که سهم شرکای تان را نیز خریداری کنید.

بیشتر بدانید: بهترین پیمانکار ساخت ویلا در شمال

مزایای خرید زمین مشاع

1. قیمت پایین‌تر: به طور کلی، زمین‌های مشاع به دلیل عدم تفکیک، قیمت پایین‌تری نسبت به زمین‌های مشابه با سند مفروز دارند. بنابراین اگر بودجه شما به خرید یک ملک ۶ دانگ نمی‌رسد، شراکت با یک فرد مطمئن و خرید یک زمین مشاع انتخابی اقتصادی‌تر است.
2. فرصت تفکیک و افزایش ارزش: در صورت توافق بین تمام مالکان، می‌توان زمین مشاع را تفکیک و به قطعات مجزا با سندهای جداگانه تبدیل کرد. این امر می‌تواند ارزش زمین را به طور قابل توجهی افزایش دهد و به قیمتی بیش از قیمت خرید به فروش رساند.
3. سودآوری در بلندمدت: با توجه به رشد تقاضا برای زمین، سرمایه‌گذاری در زمین، به خصوص در بلندمدت، می‌تواند سودآوری قابل‌توجهی به همراه داشته باشد.

بیشتر بخوانید: کد رهگیری املاک چیست ؟

معایب خرید زمین مشاع

1. مشکلات احتمالی در تصمیم‌گیری: در زمین‌های مشاع، تصمیم‌گیری در مورد مسائل مربوط به زمین، مانند ساخت‌وساز یا فروش، نیاز به توافق تمام مالکان دارد. این امر می‌تواند چالش‌برانگیز باشد، به خصوص اگر مالکان در مورد نحوه استفاده از زمین اختلاف نظر داشته باشند. در نتیجه اگر موفق به یافتن یک شریک مورد اعتماد که همکاری‌های لازم را با شما انجام دهد نشدید، بهتر است که از خرید اینگونه املاک صرف نظر کنید.
2. احتمال سوءاستفاده: در برخی موارد، ممکن است یکی از مالکان از زمین مشاع به نفع خود سوءاستفاده کند و مانع از استفاده سایر مالکان شود. شایان ذکر است که تخلفات صورت گرفته در چنین شرایطی می‌تواند گریبان همه مالکین را بگیرد.
3. دشواری در معاملات: فروش زمین مشاع می‌تواند دشوارتر از فروش زمین با سند مفروز باشد. زیرا همه مالکان باید در معامله حاضر باشند و با شرایط آن موافقت کنند. قابل توجه است که حتی مخالفت یکی از مالکین نیز می‌تواند موجب لغو معامله فروش ملک شود.

بیشتر بدانید: سند تک برگ چیست ؟

نکات حیاتی که قبل از خرید زمین مشاع باید بدانید!

• بررسی دقیق اسناد: قبل از خرید زمین مشاع، باید اسناد آن را به طور دقیق بررسی کنید تا از صحت مالکیت و عدم وجود هرگونه مشکل حقوقی اطمینان حاصل کنید.
• تحقیق در مورد موقعیت و کاربری زمین: موقعیت و کاربری زمین در ارزش آن تاثیرگذار است. قبل از خرید، تحقیقات لازم را در مورد منطقه و کاربری‌های مجاز برای زمین انجام دهید.
• شناسایی و مذاکره با تمام مالکان: برای خرید زمین مشاع، باید تمام مالکان آن را شناسایی و با آنها مذاکره کنید.
• تنظیم قرارداد دقیق: در معامله زمین مشاع، باید قراردادی دقیق تنظیم شود که حقوق و تعهدات تمام طرفین را به طور شفاف مشخص کند.
• مشاوره با متخصصان: قبل از هرگونه اقدامی، مشورت با وکیل یا مشاور املاک متخصص در زمینه املاک مشاع می‌تواند به شما در تصمیم‌گیری صحیح کمک کند. برای یافتن مشاوران و وکلای مجرب، می‌توانید به وب‌سایت‌های معتبر املاک مانند املاک ایونت رادیس مراجعه کنید.
• مشخص نمودن سهم هر مالک: در سند زمین‌های مشاع، فقط مالکیت افراد ذکر شده و میزان سهم هریک تعیین نشده است؛ در نتیجه حتما باید میزان سهم هر مالک معین شده و تمامی افراد برای دریافت سند ملک به شکل جداگانه اقدام کنند. بر اساس قانون مدنی اسناد به دو بخش عادی (بین طرفین همراه با امضای شاهد(  و  رسمی (ثبت در دفاتر اسناد رسمی کشور) تقسیم می‌شوند.

بیشتر بدانید: شش روش کلاهبرداری املاک

تقسیم ملک مشاعی

در پاسخ به سوال زمین مشاع بخریم یا نه گفته شد که خرید این نوع زمین‌ها با قصد سرمایه‌گذاری، کاری هوشمندانه خواهد بود. شما قبل از خرید زمین‌های مشاع باید با نحوه تقسیم‌بندی ملک مشاعی نیز آشنا باشید. این تقسیم‌بندی به شکل زیر است:

تقسیم به تعدیل

در حالتی که زمین یا ملک مشاع از نظر ارزش قیمت یکسانی نداشته باشد، تقسیم به تعدیل انجام می‌گیرد. یعنی کارشناس مربوطه، ارزش ملک را بر طبق مساحت مشخص نمی‌کند.  بلکه قسمت‌هایی از ملک که قیمت پایین‌تری دارد را به شیوه‌ای قیمت‌گذاری می‌کند که تمامی مالکان از حق یکسان برخوردار باشند.

تقسیم به رد

در این روند، مانند تقسیم به تعدیل امکان زیاد یا کم نمودن مساحت ملک وجود ندارد. گاهی اوقات از طریق پرداخت وجه اضافی به تعداد سهم‌ها اضافه می‌کنند تا ارزش سهم‌ها مساوی باشد. در غیر این صورت امکان دارد مالکان از سهم مساوی برخوردار نشوند.

تقسیم به افراز

در این روش از تقسیم بندی جدا کردن سهم مالکان می‌تواند توسط دادگاه یا به صورت توافقی انجام گیرد. هر یک از مالکان می‌توانند با ثبت نمودن درخواست تقسیم به افراز، سهم خود را مطابق با قانون دریافت نمایند.

بیشتر بدانید: بزرگترین مرکز و مرجع اصلی املاک در دماوند

تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی

به نقل از سایت سی وان در مورد تنظیم مبایعه نامه زمین های مشاعی جالب است بخوانیم:

تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی دقیقا مثل مبایعه نامه زمین مفروز و شش دانگ است و فقط یک نکته ی مهمی که برای تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی باید رعایت شود که خیلی هم حیاتی است, ذکر قدرالسهم از مقدار کل زمین یا شش دانگ سند مادر است. مثلا اگر قرار است ۵۰۰ متر از کل زمین ۲۰۰۰۰ متری سند شش دانگ را معامله کنید, حتما باید در قسمت مقدار معامله بنویسید ۵۰۰ سهم مشاع از ۲۰۰۰۰ متر شش دانگ یک قطعه زمین با پلاک ثبتی اصلی – فرعی, با این کار میزان مالکیت خودتان را تثبیت کرده اید و برای تعیین مکان دقیق به ادامه مقاله یا همان ترفندهای خرید زمین مشاع رجوع کنید.

بیشتر بخوانید: نکات مربوط به امور حقوقی املاک

شرایط دریافت سند زمین مشاع

پس از پاسخ به سوال زمین مشاع بخریم یا نه در این قسمت می‌خواهیم مراحل دریافت سند زمین مشاع را شرح دهیم. اگر زمین مشاع در یکی از دفاتر اسناد و بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت شده باشد یک سند رسمی محسوب می‌شود.

اما در حالتی که به شکل عادی سند آن را تنظیم کرده باشند، اعتبارات قانونی اسناد رسمی را نخواهد داشت. هر یک از مالکان زمین‌ مشاع می‌توانند به شکل جداگانه برای دریافت نمودن سند رسمی و قانونی اقدام کنند.

بیشتر بدانید:انواع کاربری زمین + قوانین تغییر آن

مراحل دریافت سند زمین مشاع

1. ثبت درخواست تفکیک سند ملک مشاع به اداره ثبت اسناد رسمی
2. مشخص نمودن سهم دقیق هر یک از مالکان زمین مشاع
3. تنظیم کردن سند تقسیم نامه
4. صورت مجلس تفکیکی مربوط به زمین مشاع
5. ارائه اسناد مربوط به زمین و درخواست تقسیم‌نامه به اداره ثبت اسناد رسمی
6. باطل نمودن سند ملک مشاع
7. تنظیم نمودن سند جداگانه بر اساس سهم هر یک از مالکان

بیشتر بخوانید: چرا خرید زمین اطراف تهران بهترین انتخاب برای سرمایه‌گذاری است؟

چگونه زمین از وضعیت مشاع بودن خارج می‌شود؟

اصلی‌ترین راه برای اینکه صفت مشاع بر روی یک زمین قرار نگیرد، تفکیک آن به نسبت سهامی است که هر فرد دارد. توجه داشته باشید که تفکیک زمین مشاع در زمین‌های بسیار پهناور شیوه‌های خاصی دارد و می‌بایست با توجه به ارزش هر قطعه از زمین صورت بگیرد.

اما در صورتی که بخش‌های مختلف زمین دارای قیمتی یکسان باشند و ارزش بخش‌های مختلف آن با هم تفاوتی نداشته باشد، حتی خود شرکا می‌توانند به صورت توافقی اقدام به تفکیک و جدا کردن قطعات زمین کنند. اما در صورتی که قطعات مختلف زمین دارای ارزش‌های متفاوتی باشند، می‌بایست با بهره گیری از تخصص مشاورین و متخصصین حوزه املاک و مستغلات و به صورت دفتری این کار را انجام داد.

تفکیک زمین مشاع

یکی از نکات در مورد اینکه زمین مشاع بخریم یا نه این است که قابل تفکیک بودن زمین را نیز بررسی کنیم. در حالتی که زمین از مالکیت مفروز برخوردار باشد و شرکا با یکدیگر توافق داشته باشند.

در این حالت اگر تفکیک ممنوع باشد، مالکان با مراجعه به مراجع قانونی می‌توانند درخواست فروش زمین مشاع را ثبت کرده و پس از حکم فروش، معادل سهم خود را دریافت نمایند.

 

ساخت و ساز در زمین‌های مشاع

•  هیچکدام از شرکا، بدون اجازه سایر مالکین حق دخل و تصرف در زمین را نداشته و در واقع اجازه ساخت و ساز به او داده نمی‌شود.
• برای ساخت و ساز، در ابتدا می‌بایست رضایت کتبی از سایر شرکا گرفته شود.
• در صورتی که متخلف بدون اجازه اقدام به این کار کند، سایر شرکا این حق را دارند که تنظیم یک شکایت‌نامه، مجوز تخریب بنای ساخته شده را دریافت کرده و آن را اجرایی نمایند.
• ساخت و ساز در ملک مشاع تنها پس از افراز و تقسیم ممکن خواهد بود.

سرمایه گذاری در خرید زمین مشاع مناسب است؟

همانگونه که گفتیم، شراکت با افراد قابل اعتماد در خرید زمین مشاع می‌تواند یک امتیاز مثبت سرمایه گذاری باشد. به طر کلی افرادی که تنها با هدف سرمایه گذاری و افزایش ارزش سرمایه اقدام به خرید و فروش املاک و مستغلات می‌کنند، می‌توانند با خرید و فروش زمین‌های مشاع، به خواسته خود برسند.

حال شاید بپرسید چرا؟ به دلیل تورم روزافزون و روند صعودی قیمت املاک، خرید این زمین‌ها با توجه به بودجه‌ای که افراد در اختیار دارند می‌تواند انتخابی هوشمندانه باشد.

بیشتر بخوانید: بهترین ابعاد زمین برای ساخت ویلا

پیشنهاد نهایی ما برای خرید زمین مشاع

خرید زمین مشاع می‌تواند فرصتی مناسب برای سرمایه‌گذاری باشد، به شرطی که نکات لازم را به دقت رعایت کنید. قبل از خرید، باید تحقیقات کافی انجام دهید، اسناد را به طور کامل بررسی کنید و با تمام مالکان مذاکره کنید. همچنین، تنظیم قرارداد دقیق و مشورت با متخصصان می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کند.

• قبل از هرگونه اقدامی برای خرید زمین‌های مشاع، حتما با یک مشاور املاک یا وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
• برای یافتن مشاوران و وکلای مجرب، می‌توانید به وب‌سایت‌های معتبر املاک ایونت رادیس مراجعه کنید. 
• در وب‌سایت ایونت رادیس ، می‌توانید به انواع مشاوره‌های حقوقی و ملکی در زمینه خرید زمین مشاع دسترسی داشته باشید. 

بیشتر بخوانید: بهترین قیمت خرید زمین، باغ ویلا در دماوند

کلام آخر

همانگونه که دیدید در این مقاله به طور کامل به معرفی و بررسی شرایط سرمایه گذاری در زمین‌های مشاع پرداختیم. دانستیم که با سرمایه‌گذاری آگاهانه در زمین مشاع، می‌توانید از مزایای این نوع سرمایه‌گذاری، از جمله پتانسیل رشد بالا و سودآوری قابل‌توجه، بهره‌مند شوید. ضمن سپاس از همراهی شما عزیزان با ما در این مقاله، امیدواریم که مطالبی که ارائه شد برای شما عزیزان مفید واقع شود. شما عزیزان می‌توانید جهت دریافت مشاوره رایگان در زمینه املاک و مستغلات، با کارشناسان مجموعه املاک ایونت رادیس در تماس باشید. مجموعه رادیس در زمینه‌های دیگری مانند ویلاسازی نیز به صورت حرفه‌ای فعال است که فعالیت‌های ما را در این زمینه می‌توانید از سایت گروه ویلاسازی رادیس مشاهده نمایید.

سوالات متداول

1-آیا ملک مشاع قابل توقیف است؟

زمانی ملک مشاع قابل توقیف خواهد بود که تمام شرکای ملک رضایت داشته باشند و از طریق دادگاه حکم توقیف اخذ شده باشد.

2-آیا ملک مشاع قابل فروش است؟

هر یک از مالکین ملک مشاع این توانایی را دارند که از طریق قانونی در سهم خود تصرف داشته باشند. (این تصرف می‌تواند به شکل انتقال به غیر یا فروش باشد.)

3-آیا می‌توان ملک مشاع را اجاره داد؟

اجاره ملک مشاع جایز بوده لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک. طبق ماده 571 قانون مدنی شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه. بر اساس ماده ۵۷۲ قانون مدنی شرکت اختیاری است یا قهری.

4- زمین مشاع بخریم یا نه ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت این موضوع بستگی به هدف شما از سرمایه‌گذاری دارد. اگر برای سرمایه‌گذاری این نوع زمین را خریداری می‌کنید تصمیمی هوشمندانه خواهد بود. زیرا با وجود تورم بالا و احتمال خرید سهم شرکا در آینده این سرمایه‌گذاری کاملا پرسود خواهد بود.

5- تفکیک زمین مشاع چگونه است؟

اگر زمین از مالکیت مفروز برخوردار باشد مالکان با مراجعه به مراجع قانونی می‌توانند درخواست فروش زمین مشاع را نموده و پس از حکم فروش، سهم خود را بگیرند.

6-اگر سرمایه خرید مفروز نداشتیم، می توانیم زمین مشاع بخریم؟

صرفا براین اساس بخواهید تصمیم بگیرید و به خرید زمین مشاع بپردازیم کار درستی نیست. در واقع باید هدف دقیق خود را از خرید زمین مشخص نمایید و جوانب را بررسی کنید، شرکای خود را بر گزینید و با هر کسی شراکت نکنید. اما به طور کلی، خرید زمین مشاع به منظور سرمایه گذاری در آیند می تواند بسیار سوده باشد؛ زیرا زمین های مشاع را می توان با قیمت ارزان تری خریداری نمود و در آینده امکان خرید سهم مفروز شرکا وجود دارد.

7-آیا سند مشاع دارای اعتبار می باشد؟

سند های مشاعی مانند سایر سند ها دارای اعتبار بالایی است و کاملا قانونی می باشد ولی نسبت به سایر سند ها دارای یک سری محدودیت ها می باشد. به طور مثال در زمین های مشاع امکان تصرف بدون رضایت شرکا مقدور نیست و خرید فروش کمی سخت تری دارد.

8-گواهی عدم افراز چیست؟

به گواهی گفته می شود که گواه است یک ملک یا زمین مشاعی (شریکی) بین دو یا چند نفر شریک قابل تقسیم و جدا شدن نمی باشد. با وجود این گواهی ظرف مدت 10 روز وقت دارید تا در دادگاه حقوقی اعتراض نمایید.